Espaces de vie accessoires

Coup de pouce à votre jardin : Programme d’exonération des frais de l’ALA

Aménagez un espace de vie supplémentaire. Créez des logements abordables. Réduisez les frais.

Suite à l'adoption du projet de loi 24-1152 de la Chambre des représentants du Colorado, entré en vigueur le 30 juin 2025, le comté de Larimer n'exige plus des demandeurs qu'ils suivent un processus d'urbanisme avant de déposer une demande de permis de construire pour une zone d'habitation accessoire. De nouvelles exigences seront appliquées avant l'acceptation d'une demande de permis de construire ; veuillez donc consulter les informations ci-dessous. Le service d'urbanisme continuera de participer au processus d'examen des permis de construire et les exigences du Code d'aménagement du territoire en vigueur resteront applicables.

An Espace de vie accessoire (ALA) est défini comme un espace fini rattaché ou faisant partie (p. ex., un sous-sol) d'une habitation unifamiliale ou d'un bâtiment séparé qui est destiné et conçu pour être occupé comme une unité d'habitation distincte de celle de l'habitation unifamiliale principale et qui est clairement accessoire à l'habitation unifamiliale sur le terrain. Une habitation unifamiliale qui comprend un espace habitable contigu destiné à être occupé par une seule unité d'habitation n'est pas considérée comme une zone d'habitation accessoire.

Code d'utilisation du sol du comté de Larimer §3.4.5.A - Les pièces d'habitation accessoires doivent être conformes aux exigences suivantes, sinon un appel peut être nécessaire. Veuillez contacter le planificateur de garde au planning@larimer.org pour plus d'informations.

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  1. Les espaces de vie accessoires sont autorisés en tant qu'usage accessoire d'une habitation individuelle unifamiliale partout où les habitations individuelles unifamiliales sont autorisées, voir le tableau 3-3 : Tableau des usages accessoires autorisés – rural et le tableau 3-4 : Tableau des usages accessoires – urbain. 
  2. Les espaces de vie accessoires sont autorisés en tant qu'usage accessoire d'une habitation individuelle dans tous les développements d'ensemble planifiés (PUD), les développements ruraux planifiés (RPD) et les développements planifiés (PD) qui autorisent les habitations individuelles. 
  3. Les installations d'hébergement, telles que définies au §20.2.4.C, Installations d'hébergement, sont interdites dans une zone d'habitation annexe. La zone d'habitation annexe ne doit pas être louée pour 30 jours ou moins en tant qu'unité de location à court terme conformément au §3.3.5.B, Location à court terme.  
  4. Une mini-maison sur roues fixée à des fondations temporaires approuvées par le service du bâtiment du comté de Larimer peut être utilisée comme logement accessoire. 
  5. La surface habitable accessoire peut être occupée par une unité d'habitation supplémentaire, distincte de l'unité d'habitation principale. 
  6. L’occupation par le propriétaire n’est pas requise pour la résidence principale individuelle ni pour l’espace de vie accessoire. 
  1. Sauf indication contraire dans le présent §3.4.5.A., un espace de vie accessoire dans un bâtiment détaché ou dans une partie d'une résidence qui est rattachée sans accès direct depuis la résidence principale est autorisé comme usage de droit.
  2. Les demandes de permis de construire sont requises pour les zones d'habitation accessoires et sont soumises à toutes les normes contenues dans le présent document et à tous les frais d'impact applicables, y compris les frais d'expansion du capital de transport.
  1. Une aire habitable accessoire est autorisée par lot.
  2. La superficie totale de la zone habitable accessoire doit être conforme aux normes du tableau 3-15 ci-dessous.

Tableau 3-15 : Superficie maximale de la surface habitable accessoire par superficie de terrain

Superficie du terrain (pi.ca.)

Superficie totale maximale de la zone habitable accessoire
(le moindre de) [1][2]

Jusqu'à 15,00075 pour cent de la superficie en pieds carrés de l'unité unique
habitation ou 900 pieds carrés
15,000 à 100,000 ans, qui75 pour cent de la superficie en pieds carrés de l'unité unique
habitation ou 1,000 pieds carrés
Plus de 100,00075 pour cent de la superficie en pieds carrés de l'unité unique
habitation ou 1,200 pieds carrés

Remarques :

[l] La superficie totale de l'habitation unifamiliale exclut les sous-sols,
terminé ou pas.
[2] Le dépassement de la superficie totale maximale d'une zone habitable accessoire nécessite l'approbation du
Conseil des commissaires du comté par le biais du processus d'appel prévu au § 6.7.2.
[3] Une zone d'habitation accessoire ne peut pas dépasser la taille de l'habitation principale unifamiliale détachée, et l'habitation accessoire ne doit pas être tenue d'avoir une superficie inférieure à 750 pieds carrés lorsqu'elle dépasse la limite de 75 %. 

  1. Le directeur peut approuver une zone habitable accessoire dans une structure existante qui dépasse la superficie totale maximale requise dans le tableau 3-15 si la zone habitable accessoire est clairement accessoire à l'unité d'habitation principale et répond à un ou plusieurs des critères suivants :
    1. La structure existante est reconnue comme contribuant au caractère historique, rural ou de quartier de la zone;
    2. La configuration intérieure de la structure existante est agencée de telle manière que l'espace à utiliser comme espace de vie accessoire ne peut pas être divisé de manière réalisable conformément aux exigences de taille ; ou
    3. Il existe des circonstances ou conditions physiques inhabituelles dans la conception de la structure existante qui affectent la surface totale autorisée.
  1. Toutes les normes relatives aux espaces de vie accessoires doivent respecter la « définition des normes objectives » de la loi HB24-1152 du Colorado. 
  2. Les espaces de vie accessoires doivent respecter le recul requis par le zonage dans lequel ils sont situés. 
  3. Si l'espace habitable accessoire est situé dans un bâtiment séparé, il doit, dans la mesure du possible, être situé à moins de 300 pieds de la résidence principale. 
  4. Si le logement accessoire est attenant à la résidence principale, son entrée doit se situer sur une autre façade, ne laissant ainsi qu'une seule entrée visible sur la façade principale de la résidence principale. e. Les propriétaires qui déposent une demande de permis de construire pour un logement accessoire indépendant doivent utiliser le service de cartographie Colorado Conservation Data Explorer (CODEX) sur le site web du Colorado Natural Heritage Program afin de déterminer la présence de zones riveraines ou de zones humides à proximité de l'emplacement prévu pour le logement accessoire. Si une zone riveraine ou une zone humide est identifiée sur la cartographie, le propriétaire est tenu de créer une zone tampon conformément aux normes énoncées au paragraphe 4.4.2 – Zones humides. 

Éléments à prendre en compte avant de demander un permis de construire

  1. Vérification de l'eau et des égouts : 
    Il incombe au demandeur de vérifier qu'une source adéquate d'eau et d'égouts est disponible. Avant de soumettre une demande de permis de construire pour une zone d'habitation accessoire, le demandeur doit obtenir l'approbation de ses fournisseurs de services publics. Veuillez consulter le document d'approbation des services publics. Une version complétée de ce formulaire doit être soumise avec votre permis de construire. Vous pouvez contacter le ministère de la Santé pour obtenir des informations sur les fosses septiques, mais une autorisation préalable n'est pas requise pour les fosses septiques. Cependant, vous devrez peut-être agrandir ou remplacer votre système pour accueillir des chambres supplémentaires.
  2. Protection contre le feu: 
    Des extincteurs automatiques peuvent être nécessaires dans les nouvelles structures. Le district de protection contre les incendies de Lyons et le district de protection contre les incendies d'Estes Valley exigent des extincteurs automatiques 
    Systèmes d'arrosage dans les maisons neuves. Cette exigence peut également être mentionnée sur votre plan de lotissement.
  3. Frais d'ingénierie : 
    Des frais de transport seront perçus pour compenser l'impact des véhicules supplémentaires sur le réseau routier. Conformément aux articles 15.1.7 et 15.1.8 de 
    le code d'utilisation du sol, les frais d'expansion du capital de transport (TCEF) sont requis pour les zones d'habitation accessoires et sont basés sur la superficie habitable 
    Les frais TCEF applicables doivent être payés avant la délivrance du permis de construire. Consultez notre site Web pour plus d'informations et 
    un prix estimé au pied carré : https://www.larimer.gov/engineering/development-review
  4. Conditions générales d'ingénierie :
    • Dans la plupart des cas, le département d'ingénierie du comté de Larimer exigera que la zone de vie accessoire utilise le même accès que le 
      habitation principale sur la propriété. Pour toute question, contactez eng-permits@co.larimer.co.us.
    • Aucune modification ne doit être apportée aux schémas de drainage existants sur la propriété en raison de l'ajout d'une zone habitable accessoire. Si des changements de nivellement importants sont prévus, le demandeur doit travailler avec son équipe d'ingénieurs professionnels pour s'assurer qu'il n'y a pas d'impact négatif sur la propriété environnante.
    • Une ALA n'est pas autorisée dans un district de superposition de plaine inondable de zone AE (canal d'inondation)
  5. Exigences du code du bâtiment
    • En vertu des codes de construction adoptés par le comté de Larimer, une zone d'habitation accessoire (ALA) est soumise aux mêmes exigences qu'une unité d'habitation principale : intégrité structurelle, atténuation des risques d'incendie de forêt, séparation coupe-feu du garage/des granges, sortie, sorties de secours des chambres, lumière, ventilation, assainissement, efficacité énergétique, y compris l'isolation, les fenêtres, l'efficacité du chauffage de l'eau/des locaux et les commandes d'éclairage, des pièces habitables d'au moins 70 pieds carrés, une hauteur de plafond d'au moins 7 pieds, etc. Une ALA nécessite au moins une sortie directement vers l'extérieur qui ne mène pas à un garage/une grange. Les unités d'habitation nouvellement construites nécessitent un système d'atténuation du radon et des tests de radon, un pré-câblage pour un système photovoltaïque solaire et pour un chargeur de véhicule électrique s'il y a un garage ou un abri d'auto attenant. Dans la plupart des comtés non constitués en société de Larimer, les charges de vent et de neige dépassent les règles prescriptives du code, de sorte que les plans structurels doivent être dessinés et tamponnés par un ingénieur professionnel agréé du Colorado.
    • Des frais liés aux impacts des incendies peuvent être exigibles, ainsi que des frais d’expansion du capital de transport.
    • Pour vous épargner le temps et les frais liés à l'élaboration des plans et à la poursuite d'une éventuelle impasse, nous n'initierons pas de permis de construire sans la signature formulaire eau/égout du district de services publics approprié ou de la Division des ressources en eau du Colorado.
    • Pour plus d'informations et de conseils, veuillez consulter notre personnel de garde au (970) 498-7660 ou par e-mail à Bâtiment@larimer.org.